การซื้อขายที่ดินมีภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้างที่ต้องชำระให้แก่หน่วยงานราชการ เพราะหลายๆ ครั้งต้องเสียภาษีเป็นจำสวนเงินที่สูง และเมื่อไม่ได้มีการตกลงกันไว้กับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก่อนแล้วว่า ใครมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบในเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนใด ส่วนใหญ่กฎหมายก็จะกำหนดให้ต้องรับผิดชอบในสัดส่วนที่เท่ากัน ซึ่งในบางกรณีก็มีจำนวนเงินสูงเป็นหลายๆ ล้านบาท เช่นกัน ดังนั้น บทความของผมในฉบับนี้ จะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายที่ดิน เพื่อให้ท่านผู้อ่านได้รับทราบไว้เป็นแนวทางในการคำนวณและพิจารณาหากต้องเจรจาเงื่อนไขต่างๆ ในการซื้อขายที่ดินครั้งต่อไป ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดินแบ่งเป็น 4 ประเภทใหญ่ๆ ซึ่งได้แก่
1.ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) โดยไม่มีอัตราขั้นสูงกำหนดไว้ซึ่งก็หมายความว่ายิ่งท่านซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่ามากเท่าใด ค่าธรรมเนียมที่ท่านจะต้องชำระก็สูงขึ้นเท่านั้น
2. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายซึ่งถือเป็นผู้มีเงินได้จากการขายที่ดินจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการเรียกเก็บค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายขณะที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นในอัตราดังต่อไปนี้
2.1 หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะคำนวณจากราคาซื้อขายโดยมีสิทธิหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดและเงินที่ได้พึงประเมินที่เหลือจะคำนวณหักตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (อัตราก้าวหน้า)
2.2 หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล (ห้างหุ้นส่วน, บริษัท) ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 1 ของราคาซื้อขาย (หรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า)
3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย (หรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) ด้วยในกรณีที่ถือว่าเป็น “การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากกำไรในกรณีทั่วไปหมายถึงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำลงภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา)
4.อากรแสตมป์ ใบรับสำหรับการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 ด้วย ยกเว้นในกรณีที่ผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์
ภาษีและค่าธรรมดังกล่าว ถือเป็นประเด็นที่มีความสำคัญมากในการเจรจาซื้อขายที่ดินของคู่สัญญาแต่ละราย เนื่องจากเมื่อรวมภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆทั้งหมดที่จะต้องชำระในการซื้อขายแต่ละครั้งแล้วมีจำนวนค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายที่ดิน ดังนั้น ในการเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทุกครั้งคู่สัญญาควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า คู่สัญญาฝ่ายใดรับผิดชอบในค่าภาษีและค่าธรรมเนียมใดบ้างเพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
หากคู่สัญญามิได้ตกลงกันไว้ กฎหมายกำหนดให้คู่สัญญารับผิดชอบในค่าฤชาธรรมเนียมฝ่ายละเท่าๆ กัน ซึ่งค่าฤชาธรรมเนียมดังกล่าวหมายถึงเฉพาะค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและนิติกรรมตามข้อ 1 เท่านั้น แต่ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (หรืออากรแสตมป์) จะอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ขาย